Como calculamos a Nota da Quadra
A Nota da Quadra (0–100) avalia cada quadra fiscal de São Paulo em 10 dimensões, a partir de dados públicos verificáveis. Cada Nota vem com justificativa factual, data de atualização e selo de confiança. Esta página declara o método inteiro: fontes, filtros e limitações.
A fonte de preço: ITBI, o que foi pago
Usamos as guias de ITBI da Prefeitura de São Paulo: 299 mil transações (2023–2026). O valor que adotamos é o valor da transação declarado na guia, não a base de cálculo do imposto.
A distinção importa: a base de cálculo do ITBI é, por regra, o maior entre o valor declarado e o valor venal de referência da Prefeitura. Quando o valor de referência está inflado (como apontado pela imprensa em 2026 para parte dos lotes), a base de cálculo sobe junto; o valor declarado do negócio, não. Na nossa base, a base de cálculo supera o valor declarado em 18,4% das guias de compra e venda, com diferença mediana de +33,9% nesses casos. É por isso que preferimos o valor declarado: ele reflete o negócio, não a régua do imposto.
Filtros e tratamento
- Só transações de compra e venda (natureza 1.x das guias); doações, permutas e integralizações ficam de fora.
- Só registros com valor > 0, área construída > 0 e data válida.
- O R$/m² divide o valor da transação pela área construída do cadastro do IPTU (inclui áreas comuns). Ao comparar com anúncios (área privativa), aplicamos um ajuste de base de 0,70; sem isso o gap pedido × pago ficaria inflado por comparar áreas diferentes. O ajuste é declarado onde o gap aparece.
- Valores de mercado só aparecem em recortes com n ≥ 3 transações (robustez e privacidade). Abaixo disso, a página diz "dados insuficientes" em vez de estimar.
As 10 dimensões
| Dimensão | Fonte | Recorte |
|---|---|---|
| Preço, valorização e liquidez | ITBI (PMSP) × anúncios ativos | quadra |
| Transporte | estações e linhas + OpenStreetMap | quadra (distância a pé) |
| Escolas | INEP (IDEB 2022) + ENEM | quadra (proximidade + desempenho) |
| Segurança | SSP-SP | distrito (o dado público não existe por quadra; toda exibição declara isso) |
| Sossego | uso do solo, vias e POIs (OSM) | quadra |
| Áreas verdes | GeoSampa/PMSP + OSM | quadra |
| Conveniência | POIs (OSM) + bases públicas | quadra |
| Comércio | POIs (OSM) | quadra |
| Saúde | POIs (OSM) + bases públicas | quadra |
| Gastronomia e lazer | POIs (OSM) | quadra |
Limitações declaradas
- Lag do ITBI. Guias levam semanas ou meses até o dado público. Nossos números têm data visível; não são cotação de hoje.
- Segurança é por distrito, um recorte mais grosso que a quadra, sinalizado sempre que aparece.
- Anúncios são preço pedido. O lado "pedido" vem dos portais que cobrimos e varia com a cobertura. Preço pedido ≠ preço de fechamento.
- Confiança visível. Onde o dado é raso (poucas transações, geo fraca), a Nota carrega selo de confiança menor: mostramos, em vez de esconder.
Como citar
"Melhores Quadras — mediana do m² registrado no ITBI em [recorte], [data]", com link para a página citada. Agregados por bairro e quadra em JSON aberto em /data/.
Fontes: Prefeitura de São Paulo (ITBI; GeoSampa CC BY-SA), INEP, SSP-SP, IBGE, OpenStreetMap.