Inteligência de localização · São Paulo · transações, anúncios e registros

A melhor localização não é feeling. É dado.

Cruzamos transações reais, anúncios e registros imobiliários para mostrar o mercado real de São Paulo — e onde, de fato, vale a pena. Sem hype.

Explorar o mapa Como medimos

O que medimos

O mercado real, não o estimado.

Cruzamos as fontes que ninguém junta no mesmo lugar — as transações reais (o que foi pago), os anúncios ativos (o que se pede) e os registros da cidade. É assim que se lê o mercado de verdade, quadra a quadra.

0
transações analisadas
0
quadras precificadas
2023–2026
período analisado · IPCA ajustado
R$ 0
preço/m² mediano da cidade

Método

Como medimos

Aqui está um dos lados: como lemos, transação por transação, o preço que de fato foi pago. O outro lado — o que se pede — vem dos anúncios, logo adiante.

  1. Valor declarado ÷ área construída

    Cada guia de ITBI traz o valor declarado da transação. Dividido pela área construída, vira preço por metro quadrado — o preço de quem de fato pagou.

  2. Mediana por quadra

    Agrupamos as transações pela quadra fiscal de cada lote e tomamos a mediana — resistente a um vizinho que vendeu caro demais ou barato demais.

  3. Outliers removidos

    Os 2,5% mais extremos de cada cauda saem da conta: erros de digitação, vendas simbólicas entre parentes, registros de garagem.

  4. Inflação ajustada

    Todos os valores são corrigidos pelo IPCA até hoje. Um apartamento vendido em 2023 compete em igualdade com um vendido ontem.

  5. Mínimo de 3 transações

    Quadra com menos de três vendas no período fica de fora do ranking. Uma venda só não faz preço.

A régua da cidade · preço/m² por quadra
R$ — mediana R$ — R$ —

Pedido × pago

O que se pede não é o que se paga.

Os anúncios mostram o preço pedido. O ITBI mostra o que de fato foi pago. A diferença é uma margem que nenhum portal junta — e nós medimos, quadra a quadra.

—
Anúncios pedemR$ —
ITBI registra (pago)R$ —

—

O Top 10

Dez quadras acima de tudo.

O critério é um só, e está à mostra: as quadras de maior preço/m² mediano no ITBI de 2023–2026. Passe pelos cartões para sobrevoar cada quadra na maquete ao lado. Onde há poucas transações, a gente sinaliza — amostra pequena se lê como indício.

Sobrevoo do top 10 · altura e cor = preço/m²

Estes são só os dez do topo.

Ver todas as quadras no mapa

As 100 melhores

Explore a skyline.

Os polígonos reais das 100 quadras mais valorizadas, nas suas posições geográficas. Cada torre é uma quadra; a altura é o preço.

menos valorizada
R$ — mais valorizada
R$ —

escala relativa ao top 100 — todas estão muito acima da mediana da cidade

Da cidade ao condomínio

O mesmo dado, em três zooms.

A localização se lê em camadas — da cidade inteira até o endereço. Cada nível usa as mesmas transações reais; muda só o quanto a gente aproxima.

A cidade

O mapa completo: 8.820 quadras precificadas de São Paulo, cada uma pelo preço real do ITBI.

Abrir o mapa

O bairro

Como é viver em cada bairro, ancorado nos números duros: mediana, ranking de quadras, evolução.

Em breve

O condomínio

O histórico de ITBI por endereço que os portais não têm — e o gap entre o que se pede e o que se paga.

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