Inteligência de localização · São Paulo

A melhor localização não é feeling. É dado.

Cada quadra de São Paulo tem uma nota de 0 a 100 — preço, transporte, escolas, segurança e mais 6 sinais, com o porquê em números. Comece pela sua.

Como a nota é calculada Abrir o mapa

O que medimos

O mercado real, não o estimado.

Cruzamos as fontes que ninguém junta no mesmo lugar — as transações reais (o que foi pago), os anúncios ativos (o que se pede) e os registros da cidade. É assim que se lê o mercado de verdade, quadra a quadra.

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transações analisadas
0
quadras precificadas
0
quadras avaliadas · Nota 0–100
R$ 0
preço/m² mediano da cidade

Método

Como a nota é calculada

Dez dimensões — de preço a sossego — numa média ponderada de 0 a 100. Onde falta dado, a dimensão sai da conta e a confiança cai. A gente sinaliza, não maquia.

  1. Preço e valorização

    Mediana de R$/m² no ITBI (corrigida por IPCA) e liquidez das vendas, em percentil entre quadras.

  2. Transporte

    Proximidade a pé — metrô e CPTM pesam muito mais que ônibus.

  3. Escolas

    Caminhada até escola com IDEB (INEP 2022), ponderada pela qualidade.

  4. Segurança

    Índice per capita por distrito — ocorrências da SSP ÷ população (Censo 2022).

  5. Sossego

    Distância a grandes vias: penaliza avenidas, privilegia o miolo da quadra.

  6. Áreas verdes

    Caminhada até o parque mais próximo.

  7. Conveniência

    Densidade de mercado, farmácia, padaria e banco no entorno, em percentil.

  8. Comércio

    Densidade de comércio e shopping no entorno, em percentil.

  9. Saúde

    Caminhada até hospital ou clínica.

  10. Gastronomia e cultura

    Densidade de restaurante, bar, cinema e museu, em percentil.

Composição: média ponderada, renormalizada sobre as dimensões com dado. Proximidade usa régua de caminhabilidade (≤250 m ≈ 100, 800 m = 62); densidade e preço usam percentil entre quadras.

Honestidade: a segurança é medida por distrito (não por quadra) e per capita; cerca de 46 mil das 55 mil quadras não têm preço recente e ficam com confiança baixa — por isso o ranking usa só as de confiança alta.

Fontes: ITBI/Prefeitura de SP · OpenStreetMap · INEP (IDEB 2022) · SSP-SP · IBGE (Censo 2022) · GeoSampa/PMSP (CC BY-SA). Atualizado em junho/2026.

Pedido × pago

O que se pede não é o que se paga.

Os anúncios mostram o preço pedido. O ITBI mostra o que de fato foi pago. A diferença é uma margem que nenhum portal junta — e nós medimos, quadra a quadra.

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Anúncios pedemR$ —
ITBI registra (pago)R$ —

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O ranking

As melhores quadras de São Paulo.

O critério está à mostra: as 10 quadras de maior Nota da cidade, entre as de confiança alta no dado. Cada uma com o porquê — em números, não em adjetivo.

Destaques por dimensão

A campeã de cada um dos 10 sinais — bairros que um ranking de preço nunca mostraria.

    O ranking é dinâmico — recalculado quando o dado muda.

    Ver a Nota de qualquer quadra no mapa

    As 100 melhores

    Explore a skyline.

    Os polígonos reais das 100 quadras mais valorizadas, nas suas posições geográficas. Cada torre é uma quadra; a altura é o preço.

    menos valorizada
    R$ —     mais valorizada
    R$ —

    escala relativa ao top 100 — todas estão muito acima da mediana da cidade

    Da cidade ao condomínio

    O mesmo dado, em três zooms.

    A localização se lê em camadas — da cidade inteira até o endereço. Cada nível usa as mesmas transações reais; muda só o quanto a gente aproxima.

    A cidade

    O mapa completo: 8.820 quadras precificadas de São Paulo, cada uma pelo preço real do ITBI.

    Abrir o mapa

    O bairro

    Como é viver em cada bairro, ancorado nos números duros: mediana, ranking de quadras, evolução.

    Em breve

    O condomínio

    O histórico de ITBI por endereço que os portais não têm — e o gap entre o que se pede e o que se paga.

    Ver um exemplo